Cascinale con vigneti a Bardolino doc nella campagna di Cavaion Veronese



PRESENTAZIONE
Abitare un'immobile è prima di tutto un'esperienza di stile di vita. GardaMood mette al centro la persona proponendo immobili di pregio che uniscono confort e funzionalità con soluzioni personalizzate, attente al benessere ed alla socialità, con particolare attenzione alla privacy. In stretta connessione con la natura circostante ed al medesimo tempo con il tessuto urbano, gli immobili proposti da GardaMood, siano essi esclusivamente residenziali o rispondenti ad una vocazione più agricola, offrono il perfetto punto di incontro tra le comodità delle più moderne abitazioni e la natura incontaminata delle bellezze del lago di Garda.

LOCALITA'
Cavaion Veronese, incantevole borgo collinare del Garda-Baldo incastonato in una straordinaria cornice naturale, abbraccia un panorama che dal Lago di Garda giunge al fiume Adige ed al Monte Baldo, divenendo la naturale porta della Valdadige e della Valpolicella. Il microclima "mediterraneo" e la particolare conformazione del terreno, ricco di argille e sali minerali, hanno reso queste terre ideali per la produzione di eccellenze enogastronomiche quali l'olio Garda DOP ed il Bardolino DOC.

POSIZIONE
Immersa nel verde e con vista sul monte Baldo e sui monti della Valpolicella, situata a 190 mt. di altitudine, in zona riservata con accesso esclusivo alla proprietà e contestualmente prossima alle principali vie di comunicazione ed a servizi e centri di interesse storico e culturale, proponiamo un casale disposto su due piani con ampio locale cantina, giardino pertinenziale e vigneto. La posizione privilegiata della proprietà vede il casello autostradale di Affi (A22) a circa 2 km dal centro storico del borgo e l'aeroporto di Verona a circa 18,5 km.


ESTERNI
L'accesso alla proprietà è garantito da una strada privata sul cui lato sinistro è ben visibile la rete di recinzione che delimita perfettamente i confini dell'area adibita a vigneto. L'intero lotto si estende su una superficie di tre ettari e mezzo all'interno della quale è presente un casale di cui una parte di corpo è stata integralmente ristrutturata nel 2000 mentre la restante è a rustico, con esterni in sasso e cemento armato.
Il vialetto di accesso sterrato conduce alla casa padronale, ove è presente un ampio spiazzo sul lato di accesso alle cantine. Sul lato nord dell'immobile vi è un giardino di pertinenza dalle dimensioni generose mentre sulla sinistra notiamo la presenza di un orto, di una struttura per la cura di animali da cortile ed un ciliegio. Attorno alla proprietà filari di vigne ben ordinati e curati, richiamano alla mente atmosfere bucoliche senza tempo.



VIGNETO
L'elemento di maggior pregio dell'intera proprietà è rappresentato dai vitigni autoctoni, nella fattispecie Corvina e Rondinella, essenziali per la produzione del rinomato vino Bardolino DOC. Le viti sui lati fronte e retro del casale sono state piantate nel 2018, mentre quelle a lato est nel 2020, per un totale di circa 3000 piante. La vendemmia è di conseguenza possibile da quest'anno e garantirà una produzione d'uva sostenuta per i prossimi 25-30 anni, nell'ordine di circa cento quintali per ettaro con un margine del 20% di produzione aggiuntiva. L'esposizione delle viti è prevalentemente a (Nord/su/ovest/est) di fatto rendendo ottimale la qualità delle uve prodotte. Per quanto concerne l'irrigazione, il lotto dispone di un sistema completamente autosufficiente con tre attacchi alla fonte, posti sui lati nord, sud ed est, e sedici irrigatori a goccia. L'intera area di proprietà è perfettamente delineata dalle reti di recinzione lungo i lati e dalla presenza di un fossato demaniale che si immette sul fiume Mincio e che rappresenta il confine sul lato sud.


CORPO CASA RISTRUTTURATO
La parte abitabile del casale è stata integralmente ristrutturata nell'anno 2000, con conseguente rifacimento degli impianti elettrico e termo sanitario. Il tetto è in ottime condizioni con riposizionamento delle tegole effettuato nel 2004.
Al piano terra troviamo un ampio locale attualmente adibito a deposito-taverna con zona lavanderia la cui altezza è di metri 3,5. Le metrature e l'altezza del soffitto suggeriscono la predisposizione ad utilizzo dello stesso come cantina per lo stoccaggio di vini. La cantina dispone di due entrate, una sul lato sud con portoni in ferro, ed uno sul lato nord che consente l'accesso all'appartamento residenziale attraverso una scala in marmo.
L'unità residenziale dispone di una ulteriore scala di accesso pertinenziale che porta ad un ampio terrazzo dalle dimensioni di mt.20mq, ove troviamo un porticato a movimentazione elettrica installato nel 2022. Dalla terrazza è possibile avere uno scorcio delle colline circostanti e della parte alta di Cavaion Veronese, di fatto rendendo l'ambiente ideale per momenti di convivialità immersi nella natura esclusiva delle colline moreniche.
L'appartamento residenziale presenta un primo disimpegno che porta direttamente al salotto dalle dimensioni generose e dalle ampie vetrate che regalano uno scorcio sul giardino e sulla parte alta del Borgo di Cavaion, creando una stanza "immersa" nella natura e nella storia pur rimanendo all'interno delle comodità domestiche. Sul soffitto è presente una botola di accesso ad una mansarda le cui metrature ricalcano all'incirca quelle dell'unità sottostante. L'arredamento in stile rustico ma curato garantisce una continuità esperienziale con la natura circostante. La cucina, armonica e funzionale è dotata di piano cottura, forno, frigo e ben si integra nell'ambiente arioso e rilassante dell'area soggiorno donando ulteriore valore all'esperienza abitativa. E' presente un camino a legna il cui particolare design, unito ad una funzionale struttura nascosta nelle pareti, permette di convogliare il calore alle adiacenti stanze. La zona notte si compone di due camere da letto matrimoniali ed un bagno, dalle cui finestre è possibile avere uno scorcio sui filari di viti posti sul lato sud e sull'orto a lato dell'immobile.




CORPO CASA RUSTICO
Il corpo casa a rustico ha subito delle opre di ampliamento attorno all'anno 1985 e presenta pertanto pareti esterne in sasso, come in origine, con l'aggiunta di elementi in cemento armato. Il tetto dispone di una doppia guaina protettiva con tegole, mentre gli interni presentano scalinate e pavimenti in marmo. Al piano terra, sul lato sinistro, troviamo un garage dalle dimensioni di mt. (4x4) con pavimento in cotto. Centralmente vi è l'ingresso principale con anticamera da cui è possibile scorgere una scala che porta ad un piano interrato dalle dimensioni di metri mq 25, ideale per lo stoccaggio di prodotti o per l'eventuale posizionamento di celle frigorifere. Il locale dispone anche di una pompa sommersa. In posizione centrale rispetto all'anticamera troviamo una scalinata che conduce al primo piano. Qui troviamo due stanze di ampia metratura con pavimentazione in marmo dalle cui vetrate è possibile ammirare la parte alta del borgo di Cavaion. La stanza di destra è dotata di un ampio balcone con ringhiera in ferro. Sempre al primo piano, in posizione speculare rispetto alle stanze troviamo un piccolo corridoio che porta ad un locale cucina con finestra sul lato sud e un ulteriore bagno. Proseguendo lungo la scalinata si accede al secondo piano ove sulla sinistra troviamo una stanza con abbaino e predisposizione per l'apertura di una finestra sul lato sud. Sul lato nord sono posizionate rispettivamente due camere matrimoniali sul lato sinistro ed in posizione centrale, ed un ampio salotto dotato di finestre e balcone con ringhiera in ferro che ripercorre l'intero lato destro del locale. Specularmente, sul lato sud del piano si trovano un locale cucina ed un bagno con vista sui filari di viti.


IMPIANTISTICA
La proprietà dispone di impianti termosanitario ed elettrico di recente allestimento per quanto concerne il corpo casa ristrutturato. E' presente un serbatoio per GPL ad uso domestico. In relazione all'attività agricola ed alla gestione delle viti l'impianto di irrigazione consente di poter sostenere le necessità idriche dell'intera area senza alcun problema. L'unità padronale è inoltre dotata di un moderno impianto di videosorveglianza.


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